Sankcja kredytu darmowego a kredyt hipoteczny – kiedy można z niej skorzystać?

Sankcja kredytu darmowego pozwala w określonych przypadkach zwrócić kredyt konsumencki bez odsetek i innych kosztów należnych kredytodawcy. Co do zasady nie obejmuje jednak kredytów hipotecznych zawartych od 22 lipca 2017 roku. W przypadku starszych umów znaczenie mają data ich podpisania, rodzaj zabezpieczenia oraz obowiązujące wówczas przepisy. Również oświadczenie o sankcji kredytu darmowego nie wywołuje skutków automatycznie. Zapraszamy do przeczytania artykułu i sprawdzenia, kiedy analiza umowy hipotecznej może być uzasadniona.

Na czym polega sankcja kredytu darmowego i jakich umów dotyczy?

Sankcja kredytu darmowego jest uprawnieniem konsumenta uregulowanym w art. 45 ustawy o kredycie konsumenckim. Może znaleźć zastosowanie, gdy kredytodawca naruszył wymienione w tym przepisie obowiązki dotyczące między innymi formy i treści umowy, oprocentowania, kosztów, rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania, zasad spłaty, odstąpienia od umowy lub jej wcześniejszego wykonania. Po skutecznym skorzystaniu z sankcji konsument zwraca udostępniony kapitał bez odsetek i innych kosztów należnych kredytodawcy, w terminach i w sposób ustalony w umowie. Nie dochodzi natomiast do umorzenia kapitału ani automatycznego unieważnienia całej umowy.

Czy sankcja kredytu darmowego może obejmować kredyt hipoteczny?

Kredyty hipoteczne zawarte od 22 lipca 2017 roku podlegają ustawie o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami. Ustawa ta nie zawiera rozwiązania odpowiadającego sankcji przewidzianej w art. 45 ustawy o kredycie konsumenckim. Kredyt hipoteczny co do zasady nie może więc stać się „darmowy” na tej podstawie. Trzeba jednak odróżnić kredyt zabezpieczony hipoteką od kredytu konsumenckiego przeznaczonego na cel związany z nieruchomością, ale pozbawionego takiego zabezpieczenia. Decydujące znaczenie mają data zawarcia umowy, jej przeznaczenie, wysokość zobowiązania oraz zastosowane zabezpieczenia. Kancelaria zajmująca się SKD powinna najpierw ustalić, jakim przepisom podlega konkretna umowa, a dopiero następnie ocenić możliwość wystąpienia z roszczeniem.

Starszy kredyt hipoteczny a przepisy obowiązujące przed 22 lipca 2017 roku

W odniesieniu do kredytów zabezpieczonych hipoteką, zawartych od 18 grudnia 2011 do 21 lipca 2017 roku, znaczenie może mieć uchylony art. 46 ustawy o kredycie konsumenckim. Przewidywał on szczególne konsekwencje naruszenia obowiązków określonych w obowiązującym wówczas art. 35 tej ustawy. Po złożeniu pisemnego oświadczenia konsument zwracał kredyt bez odsetek i innych kosztów należnych kredytodawcy za okres czterech lat poprzedzających dzień złożenia dokumentu. Rozwiązanie to różniło się zatem od obecnej sankcji z art. 45 i nie prowadziło automatycznie do pozbawienia banku wszystkich kosztów z całego okresu kredytowania. Kancelaria analizująca możliwość zastosowania sankcji kredytu darmowego musi w takiej sprawie uwzględnić treść umowy, przepisy przejściowe oraz stan prawny obowiązujący w dniu jej zawarcia.

Oświadczenie o sankcji kredytu darmowego – warunki, termin i skutki

Oświadczenie o sankcji kredytu darmowego składa się kredytodawcy na piśmie. Powinno ono wskazywać konkretne naruszenia, z których konsument wywodzi swoje uprawnienie. Ogólne powołanie się na art. 45 ustawy nie przesądza o skuteczności sankcji, podobnie jak samo stwierdzenie dowolnego błędu w dokumentach. Zgodnie z art. 45 ust. 5 uprawnienie konsumenta wygasa po upływie roku od dnia wykonania umowy, przy czym sposób rozumienia tego pojęcia pozostaje przedmiotem sporów prawnych. Bank może zakwestionować zarówno istnienie wskazanych naruszeń, jak i zachowanie ustawowego terminu. Złożenie oświadczenia nie oznacza również, że konsument może bez oceny konsekwencji całkowicie zaprzestać regulowania rat. Jeżeli kredytodawca nie uwzględni stanowiska kredytobiorcy, o zasadności roszczenia może ostatecznie rozstrzygnąć sąd.

Sankcja kredytu darmowego – wyroki TSUE i stanowisko polskich sądów

Wyroki dotyczące sankcji kredytu darmowego należy analizować z uwzględnieniem okoliczności konkretnej sprawy, rodzaju stwierdzonego naruszenia oraz treści badanej umowy. W wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z dnia 23 kwietnia 2026 r. w sprawie C-744/24 wskazano, że naliczanie odsetek od skredytowanych kosztów kredytu (np. prowizji lub ubezpieczenia) jest niezgodne z unijną dyrektywą o kredytach konsumenckich. Wyrok ten ma kluczowe znaczenia dla sprawy dot. sankcji kredytu darmowego.

Istotne znaczenie ma orzeczenie TSUE z 13 lutego 2025 roku w sprawie C-472/23, odnoszące się do obowiązków informacyjnych kredytodawcy i proporcjonalności przewidzianej sankcji. W części zagadnień stanowiska polskich sądów nadal pozostają rozbieżne, a kolejne kwestie są przedmiotem pytań prejudycjalnych kierowanych do TSUE. Orzeczeń wydanych w sprawach kredytów konsumenckich nie można przy tym automatycznie odnosić do współczesnych kredytów hipotecznych. Osobną kategorię stanowią wyroki dotyczące kredytów frankowych, ponieważ spory te opierają się na innych podstawach prawnych.

Jak ocenić umowę i dochodzić roszczeń wobec banku?

W przypadku spraw o sankcję kredytu darmowego kancelaria powinna rozpocząć analizę od ustalenia, czy dana umowa w ogóle podlega ustawie o kredycie konsumenckim. Nie wystarcza znalezienie pojedynczego błędu ani porównanie własnej dokumentacji z orzeczeniem wydanym w sprawie innej osoby. Znaczenie mają charakter i waga naruszenia, komplet przekazanych dokumentów, sposób wykonania umowy oraz aktualne orzecznictwo. Analiza powinna obejmować:

• datę zawarcia, kwotę i cel kredytu;
• status konsumenta w chwili podpisania umowy;
• rodzaj zabezpieczenia wierzytelności;
• umowę, regulaminy, aneksy i harmonogramy;
• sposób przedstawienia oprocentowania, kosztów oraz RRSO;
• informacje o odstąpieniu od umowy i wcześniejszej spłacie;
• historię spłat oraz możliwą datę wykonania umowy;
• zasadność roszczenia, koszty postępowania i ryzyko procesowe.

Innej analizy wymaga kwestia, jaką jest spłacony kredyt frankowy a pozew, ponieważ sporów dotyczących umów walutowych nie należy utożsamiać z postępowaniami dotyczącymi SKD. Informacje o zakresie spraw związanych z takimi umowami przedstawia również kancelaria dla frankowiczów. Każdy przypadek wymaga odrębnej oceny dokumentów, właściwych przepisów oraz możliwych konsekwencji procesowych.

Zapraszamy do zapoznania się z informacjami dotyczącymi analizy umów kredytowych oraz postępowań prowadzonych w związku ze sporami z instytucjami finansowymi.

Kancelaria zajmuje się także sprawami z innych obszarów prawa, w tym postępowaniami dotyczącymi zagadnienia, jakim jest nierówne traktowanie pielęgniarek. Możliwość podjęcia określonych działań prawnych każdorazowo zależy od indywidualnych okoliczności i podstaw prawnych danej sprawy.